中华人民共和国民法典》被称为“社会生活的百科全书”，涵盖包括债权、物权、合同、婚姻家庭、继承、侵权责任等多方面与我们日常生活息息相关的内容。《一“典”就知》第十七期，专题讲解“关于居住权，你必须知道的几件事”。

案情介绍：大民与前妻育有一子小民。二人离婚后，大民与大典再婚，生活在大民婚前全款购买的房屋，婚后无共同子女。大民担心自己去世后，小民因继承房产而将继母赶出家门，导致妻子晚年居无定所。大民于是在律师见证下订立了一份遗嘱，明确：大民的房屋所有权由其子小民继承，同时为妻子大典设立该房屋的终身居住权，大典有权在该房屋内居住至去世为止。大民去世后，小民依据遗嘱办理了房屋所有权继承登记，大典则持遗嘱在不动产登记机构办理了居住权登记。不久后，小民因急需资金，打算出售该房屋，并要求继母大典搬离。大典出示遗嘱及居住权登记证明，主张其享有合法居住权。双方争执不下，诉至法院。

法院经审理认为，大民以遗嘱方式为妻子设立居住权，是其真实意思表示，符合法律规定。虽然小民通过继承取得了房屋所有权，但该所有权之上已设立的居住权具有物权效力，小民无权要求继母搬离。故判决驳回小民的诉讼请求，确认继母享有该房屋的居住权，有权在该房屋内继续居住。

检察官温馨提示：居住权是民法典新增的一项重要的用益物权，核心是将房屋的“所有权”和“居住权”分离，在再婚家庭、离婚补偿、以房养老等场景，能有效保障“住有所居”。

要特别注意的是，居住权的设立有严格的法律形式：1.登记才生效。无论是合同还是遗嘱设立的居住权，都应当向不动产登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。未经登记，居住权不成立，难以对抗后来的房屋所有权人。2.权利有边界。居住权具有人身专属性，不得转让、继承。设立居住权的住宅原则上不得出租，除非当事人另有约定。

因此，设立居住权，务必签订书面合同或订立明确遗嘱，并及时办理登记手续。购买二手房时，除了查询抵押、租赁情况，也务必查询该房屋是否登记有居住权，避免买到房子却无法入住。

法条链接：《中华人民共和国民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。